US-Besteuerung von Immobilienbesitz nichtansässiger Ausländer – USAG24, Inc
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US-Besteuerung von Immobilienbesitz nichtansässiger Ausländer
Einkünfte aus Vermietungen in den USA
Mieteinnahmen aus Immobilien in den USA werden als Einkünfte aus US-Quellen betrachtet. Ob solche Einnahmen als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte besteuert werden, hängt davon ab, ob die Aktivitäten des Steuerpflichtigen eine US-Geschäftstätigkeit darstellen. Selbst wenn die Tätigkeiten keine Geschäftstätigkeit darstellen, kann ein nicht in den USA ansässiger Ausländer wählen, ob die Einkünfte in den USA als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte in den USA behandelt werden sollen. Da die damit verbundenen Aufwendungen, beispielsweise Abschreibungen, Zinsaufwendungen und andere üblichen Kosten, oft zu einem steuerlich niedrigeren Nettogewinn führen, kann es günstiger sein, die Mieteinkünfte als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte behandeln zu lassen. Die Einkünfte wären dann nach Abzug der Aufwendungen mit den üblichen Steuersätzen zu versteuern (Nettoverfahren). Wählt man das Nettoverfahren nicht, dann unterliegen die Einnahmen der pauschalen Quellensteuer von 30 Prozent ohne Abzugsmöglichkeit (Bruttoverfahren).
(FIRPTA) US-Immobiliensteuergesetz für Investitionen durch Ausländer
Das Steuergesetz von 1980 (FIRPTA) für Immobilieninvestitionen durch Ausländer besteuert alle Gewinne von nichtansässigen Ausländern aus der Veräusserung eines Anteils an US-Immobilien als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte.
Diese Gewinne von steuerpflichtigen natürlichen Personen unterliegen in den USA einem Mindeststeuersatz von 26 Prozent (und einem Höchststeuersatz von 39.6 Prozent). Bei einem Verkauf einer Immobilie (oder eines Anteils) durch einen nichtansässigen Ausländer sind vom Käufer 10 Prozent Steuern vom Bruttoerlös einzubehalten und abzuführen, sofern nicht eine Sonderregelung gilt. Die Einbehaltung der Steuer auf den Bruttoverkaufserlös stellt den Verkäufer nicht von der Verpflichtung frei, eine US-Steuererklärung abzugeben.
Quellensteuer
Beim Verkauf von Anteilen an US-Immobilien durch ausländische Kapitalanleger wird der Verkaufserlös mit einer 10%igen Quellensteuer versteuert (vom Käufer einzubehalten und abzuführen), es sei denn, eine der Ausnahmeregelungen ist anzuwenden (zum Beispiel Wohnhäuser, deren Verkaufserlös 300.000 Dollar oder weniger beträgt). Eine Einschränkung oder Aufhebung der Quellensteuer kann durch Antrag auf eine Quellensteuerbescheinigung der IRS erreicht werden, die sich nach der maximalen Steuerlast des Verkäufers richtet.
Ist der Verkäufer eine Personengesellschaft, Limited Liability Company, Trust oder ein Nachlass mit ausländischen Gesellschaftern oder Begünstigten, so gelten andere Vorschriften. In diesen Fällen ist der Käufer zu keiner Einbehaltung verpflichtet. Stattdessen geht die Einbehaltungsverpflichtung (39.6 Prozent vom Gewinn) auf die Personengesellschaft, Limited Liability Company, Trust oder den Nachlass über.
Einfaches Steuerbeispiel – eine deutsche Person investiert in US-Immobilien
Frau Inge Steuer ist ledig und hat die folgenden Immobilieneinkünfte in den USA im Jahre 2000:
Bruttomiete von der Florida-Eigentumswohnung $18,000
Abschreibung der Wohnung pro Jahr—– $6,000
Gemeindesteuer – US Real Estate Tax—– $2,000
Zinsen auf Darlehen für die Wohnung—- $3,000
Andere Kosten sowie Reparaturen—– $1,000
Nettogewinn aus der US-Vermietung $ 6,000
Frau Steuer ist auch an einer US-Personen-
gesellschaft, die in US-Immobilien investiert
beteiligt. Der Nettogewinn von der Gesellschaft betrug
$12,000. Sie bekam eine Ausschüttung von
$14,000 von dieser Gesellschaft. Die Gesellschaft
war verpflichtet 39.6% von dem Gewinn
einzubehalten.
US-Steuerberechnung
Nettomieteinkünfte $ 6,000
Nettogesellschaftseinkünfte $12,000
Gesamtbetrag der Einkünfte $18,000
US-Freibetrag $ 2,750
Zu versteuerndes Einkommen $15,250
US-Steuer $ 2,287
Steuereinbehaltung von der
US-Personengesellschaft $ 4,752
US-Steuererstattung $ 2,465
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